Goed voorbereid op de toekomst

De actuele hypotheekrente verandert bijna elke dag. Op www.rentebericht.nl  vergelijk je de actuele hypotheekrentes van alle Nederlandse geldverstrekkers. Een lage hypotheekrente is fijn maar kijk ook goed naar de voorwaarden! 

Er zijn verschillende soorten hypotheekproducten beschikbaar, en de meest geschikte voor jou hangt af van verschillende factoren, zoals je financiële situatie, risicobereidheid, toekomstplannen en persoonlijke voorkeuren. Hier zijn enkele veelvoorkomende soorten hypotheekproducten:

Annuïteitenhypotheek:

• Vaste maandelijkse betalingen gedurende de looptijd van de hypotheek.
• Het grootste deel van de betalingen gaat in het begin naar de rente, en later meer naar de aflossing van de lening.

Lineaire hypotheek:

• Vaste maandelijkse aflossingen van de lening.
• De rentelasten nemen af naarmate de hoofdsom wordt afgelost.

Aflossingsvrije hypotheek:

• Alleen rentebetalingen gedurende de looptijd; de hoofdsom wordt aan het einde van de looptijd in één keer afgelost.
• Lagere maandelijkse lasten in vergelijking met annuïteiten- of lineaire hypotheken.

Bij het betreden van de woningmarkt als starter is eigen geld vrijwel altijd noodzakelijk om een huis te kunnen verwerven. Je kunt namelijk maximaal 100% van de waarde van de woning lenen, meestal gelijk aan de koopsom of de koopsom na eventuele verbouwing.

Kosten koper vormen een essentieel onderdeel van de uitgaven die je zelf moet financieren wanneer je een huis koopt en een hypotheek afsluit. Deze kosten kunnen aanzienlijk oplopen.

Zonder spaargeld wordt het buitengewoon uitdagend om een woning aan te schaffen. Voor een huis van €250.000 moet je ongeveer €8.000 tot €10.000 aan spaargeld inbrengen.

Goed nieuws voor starters onder de 35 jaar: sinds januari 2021 is de overdrachtsbelasting afgeschaft, wat aanzienlijke besparingen oplevert. Als je geen spaargeld hebt, kan overwogen worden om ouders of andere steunfiguren te vragen om financiële hulp.

Indien je eerder een woning hebt gekocht en nu overwaarde hebt, kan het zijn dat je geen eigen geld hoeft te gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. In veel gevallen kunnen de kosten koper worden opgenomen in het nieuwe hypotheekbedrag.

Bij het vinden van je droomhuis en het afsluiten van een hypotheek is eigen geld inbrengen doorgaans dus vereist. Het gebruik van eigen geld verlaagt het benodigde hypotheekbedrag, wat resulteert in lagere maandelijkse lasten. Echter, het is tevens cruciaal om een financiële buffer aan te houden voor onvoorziene uitgaven en met name voor de kosten koper. Ik help je met het vinden van het evenwicht in deze beslissing. 

Bij de aanschaf van een woning komen verschillende kostenposten om de hoek kijken, zoals de kosten koper. Dit omvat overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekafsluitkosten en eventuele extra kosten die je hebt gekozen, zoals een aankoopmakelaar, bankgarantie of bouwkundige keuring.

Het is belangrijk te realiseren dat de kosten koper niet kunnen worden meegenomen in de hypotheek. Deze kosten bedragen doorgaans tussen de 4% en 6% van de koopsom, waarvan het grootste deel (2%) overdrachtsbelasting is.

Een voorbeeld: bij een huis van €250.000 bedragen de kosten koper maximaal €7.500. Het is van groot belang hiervoor eigen geld te reserveren.

Vanaf 2021 werd de overdrachtsbelasting afgeschaft voor jonge kopers, starters en doorstromers, wat gedurende 5 jaar een besparing oplevert van 2% van de koopsom aan kosten koper. in 2024 is de overdrachtsbelasting vrijgesteld tot een koopsom van euro 510.000,-.

Voor nieuwbouwhuizen staat vaak ‘vrij op naam (v.o.n.)’ bij de vraagprijs vermeld, wat betekent dat notariskosten al zijn opgenomen in de koopsom. Inschrijvingskosten bij het Kadaster zijn niet van toepassing, en voor nieuwbouw geldt geen 2% overdrachtsbelasting.

Bij het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwhuis ben je verplicht de hypotheekakte te laten opstellen door het notariskantoor verbonden aan het project. Een taxatierapport is over het algemeen niet vereist, aangezien de waarde van het huis wordt bepaald op basis van de koop-aannemingsovereenkomst tussen de koper en de projectontwikkelaar en/of aannemer.

Hoewel nieuwbouwhuizen minder eigen geld vereisen voor kosten koper, brengen ze vaak meer (bouw)kosten met zich mee dan de meeste bestaande woningen. Deze extra uitgaven, zoals voor de badkamer, keuken of tuinaanleg, kunnen doorgaans worden meegefinancierd in de hypotheek, mits het inkomen dat toelaat.

Het Bureau Kredietregistratie (BKR) in Nederland registreert kredieten en leningen van consumenten. Een BKR-registratie op zich hoeft geen negatieve invloed te hebben op je hypotheekaanvraag, maar het soort registratie en de bijbehorende informatie kunnen wel van belang zijn voor geldverstrekkers. Hier zijn enkele punten om in overweging te nemen:

1. Soort BKR-registratie:

   • Er zijn verschillende soorten BKR-registraties. Een positieve registratie, waarbij je netjes aan je betalingsverplichtingen hebt voldaan, is over het algemeen niet schadelijk voor je hypotheekaanvraag. Echter, als er sprake is van een negatieve registratie, zoals een betalingsachterstand of een geregistreerde schuldregeling, kan dit de kans op goedkeuring verkleinen.

2. BKR-coderingen:

   • BKR hanteert verschillende coderingen die de aard van de registratie aangeven. Een A-codering geeft aan dat er geen bijzonderheden zijn, terwijl een H-codering staat voor een herstelde achterstand. Coderingen als A2, A3, of A4 geven de mate van betalingsachterstand aan. Bij een negatieve codering kan het zijn dat geldverstrekkers terughoudend zijn.

3. Kredietlimiet:

   • Als je een lopend krediet hebt, zoals een doorlopend krediet of een persoonlijke lening, wordt dit geregistreerd bij het BKR. Geldverstrekkers kunnen dit meewegen bij het bepalen van je maximale leencapaciteit voor een hypotheek.

4. Hypotheek met BKR-registratie:

   • Het is mogelijk om een hypotheek aan te vragen met een BKR-registratie, maar het kan invloed hebben op de voorwaarden en het rentetarief dat je aangeboden krijgt.

Het is verstandig om voorafgaand aan je hypotheekaanvraag je eigen BKR-gegevens te controleren en eventuele onjuistheden te corrigeren. Als er sprake is van negatieve coderingen, is het belangrijk om te begrijpen wat de oorzaak is en hoe dit van invloed kan zijn op je aanvraag. In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om te wachten tot negatieve registraties zijn opgelost voordat je een hypotheek aanvraagt. Een hypotheekadviseur kan je hierbij ook begeleiden en adviseren over de mogelijke impact van je BKR-registratie op je hypotheekaanvraag.

Wat zijn de maandelijkse lasten van een hypotheek? De maandelijkse lasten van je hypotheek omvatten de bedragen die je elke maand aan de hypotheekverstrekker betaalt. Deze maandelijkse uitgaven bestaan hoofdzakelijk uit twee essentiële elementen: de aflossing van de hypotheekschuld en de hypotheekrente.

Normaliter zijn de netto maandlasten lager dan de bruto maandlasten, omdat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Echter, bij het bezitten van een koophuis komen ook andere vaste lasten kijken. Je maandlasten vormen slechts een substantieel deel hiervan. Denk aan verzekeringen, gas, water, licht, onroerendezaakbelasting (OZB), erfpacht, en eventuele servicekosten bij een appartement.

Een grondig inzicht in je totale maandelijkse woonlasten stelt je in staat om je financiën effectiever te beheren en weloverwogen beslissingen te nemen bij het kiezen van een hypotheekvorm. Bereid je goed voor en bereken nu alvast wat de maandlasten zouden zijn bij het gewenste hypotheekbedrag.

Impact van de hypotheekvorm op de maandlasten Belangrijk om te weten: het maandelijkse bedrag is afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm en kan veranderen door aflossing of rentewijzigingen.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de looptijd alleen rente en los je de hypotheekschuld pas aan het einde af. Voor andere hypotheekvormen, zoals de annuïteiten- of lineaire hypotheek, los je elke maand een deel van de hypotheekschuld af, samen met de rente. De lineaire hypotheek heeft als voordeel dat de maandlasten afnemen naarmate je meer aflost.

Berekenen van netto maandlasten De netto hypotheeklasten bereken je als volgt: Neem het bedrag dat je elke maand aan de hypotheekverstrekker betaalt en trek daar het bedrag van de maandelijkse teruggave van de Belastingdienst vanaf.

Voorbeeld:

Maandelijkse betaling aan de hypotheekverstrekker: € 850 Maandelijkse teruggave van de Belastingdienst: € 130

Netto hypotheeklasten: € 720

Indien je jaarlijks een bedrag van de Belastingdienst terugkrijgt, deel dit dan door 12 om het maandelijkse bedrag te verkrijgen.

Natuurlijk omvatten je netto maandlasten meer dan alleen je netto hypotheeklasten. Er zijn andere uitgaven, zoals verzekeringen en rekeningen voor gas, water en licht, evenals specifieke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). 

De hypotheekverstrekker stelt een opstalverzekering verplicht. Deze verzekering wordt ook wel een woonhuisverzekering genoemd. Een inboedelverzekering is niet verplicht, maar we raden hem wel aan.

De aankoopkosten die je als koper maakt voor de aanschaf van een huis noemen we ook wel kosten koper. Een deel van deze aankoopkosten van je woning mag je opgeven bij de Belastingdienst als aftrekpost. Dit doe je bij de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je het huis kocht. Dus als je een huis koopt in 2024, dan geef je de aftrekbare kosten op bij je aangifte voor 1 mei 2025.

De volgende kosten zijn aftrekbaar:

• De advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur
• Bereidstellingsprovisie (wanneer een offerte moet worden verlengd)
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kadasterkosten voor de hypotheekakte
• Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
• Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie

Koop je een nieuwbouwhuis? Dan zijn daarnaast nog de volgende kosten aftrekbaar:

• Bouwrente die je betaalde na het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
• Kosten voor het bouwdepot

Door de bovenstaande kosten die je gemaakt hebt bij elkaar op te tellen, kun je de eenmalige aftrekbare kosten van je eigen woning zelf berekenen. 

De vaste rente staat voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 1, 5, 10, 15 of 20 jaar) vast. Je betaalt in die periode elke maand hetzelfde rentepercentage. Een variabele rente staat niet vast. Het rentepercentage is dan afhankelijk van de marktrente.

Onder de afsluitkosten voor een hypotheek vallen alle uitgaven die gepaard gaan met het afsluiten ervan. Hierbij kun je denken aan advieskosten, taxatiekosten, notariskosten, en eventuele kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In dit artikel worden de verschillende afsluitkosten besproken die komen kijken bij het afsluiten van een hypotheek. Tevens wordt ingegaan op welke kosten wel en niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Wanneer je een hypotheek afsluit, brengt dit dus diverse kosten met zich mee. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek worden de volgende afsluitkosten in rekening gebracht:

1. Advieskosten: Het aanvragen van een hypotheek verloopt vrijwel altijd via een adviseur die persoonlijk hypotheekadvies biedt. De hypotheekadviseur helpt je bij het kiezen van de hypotheek die het beste past bij jouw financiële situatie. De kosten voor hypotheekadvies variëren gemiddeld tussen de €2.500 en €4.000.

2. Taxatiekosten: Om ervoor te zorgen dat de woning die je koopt minimaal 100% van de hypotheeksom waard is, is een erkende taxateur nodig. De gemiddelde kosten voor een taxatie bedragen tussen de €500 en €1.000 bij het afsluiten van een hypotheek.

3. Notariskosten: Bij financiering van een huis met een hypotheek is een notaris nodig voor het opstellen van de hypotheekakte en eigendomsakte. De notariskosten bedragen ongeveer €1.000 bij een hypotheek van €250.000.

4. Overdrachtsbelasting: Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je ‘kosten koper’, waar de overdrachtsbelasting onder valt. Dit bedraagt 2% van de aankoopwaarde van de woning. Goed om te weten: bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting. Als je tussen de 18 en 34 jaar bent en een woning van maximaal €440.000 koopt om zelf in te wonen, hoef je eveneens geen overdrachtsbelasting te betalen.

5. Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Indien je een woning koopt met Nationale Hypotheek Garantie, betaal je eenmalig 0,6% van het totale hypotheekbedrag.

Handig om te doen! Bij het kopen van een huis wil je de kosten zo laag mogelijk houden. Vergelijk de rentetarieven op www.rentebericht.nl en ontdek welk rentetarief voor jou van toepassing is.

Praktisch alle kosten die je maakt bij het afsluiten van je hypotheek zijn aftrekbaar van de belasting. Hierbij kun je de volgende afsluitkosten in één keer aftrekken bij de belastingaangifte over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt:

1. De advieskosten voor het hypotheekadvies.
2. De notariskosten.
3. De taxatiekosten.
4. De kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
5. De kadastrale rechten voor de hypotheekakte.

Een hypotheek is geen tijdelijke verbintenis, maar vormt een ingrijpende factor in jouw bestaan. Gedurende je leven kunnen er tal van persoonlijke veranderingen plaatsvinden. Wellicht ga je samenwonen en besluit je te trouwen. Na enkele jaren kunnen gezinsuitbreiding of een nieuwe baan zich aandienen. Na een lange dienstperiode komt het moment van pensioen. Soms kunnen ook minder prettige gebeurtenissen plaatsvinden die invloed hebben op je financiële positie, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding, of het overlijden van een dierbare. Het is van uiterst belang om bij het afsluiten van je hypotheek aandacht te besteden aan deze aspecten.

Als financieel adviseur sta ik klaar om je te ondersteunen bij het verkennen van de meest geschikte hypotheek, rekening houdend met jouw huidige situatie en mogelijke toekomstige veranderingen. Samen kunnen we de juiste stappen zetten, zodat jouw hypotheek niet alleen aansluit op je huidige behoeften, maar ook flexibel genoeg is om mee te groeien met de veranderingen in je leven.

Extra aflossen op je hypotheek is vrijwel altijd een verstandige keuze. De renteaftrek die je ontvangt, valt namelijk altijd lager uit dan de hypotheekrente die je betaalt. Bovendien, als je meer dan €57.000 (2023) aan spaargeld, beleggingen of ander box 3-vermogen hebt, geniet je van een extra voordeel. Na de aflossing bespaar je jaarlijks belasting over je vermogen.

Voor beleggers liggen de overwegingen anders. Aflossen kan zelden concurreren met het rendement dat beleggen doorgaans oplevert. Gebruik de rekenhulp op deze pagina om zelf te berekenen hoeveel je kunt besparen met aflossen, vooral bij aflossingsvrije, lineaire, of annuïtaire hypotheekvormen.

Bij bankspaar- of levenhypotheken is het doorgaans beter om niet af te lossen. Bij deze hypotheekvormen spaar je tegen dezelfde rente die je betaalt voor je hypotheeklening, waardoor je geen vermogensrendementsheffing hoeft te betalen over het gespaarde bedrag. Het is raadzaam extra bedragen in je spaarpolis of op de bankspaarrekening te storten in plaats van extra aflossen, maar let op de eventuele beperkingen op extra stortingen.

Belangrijk is om alleen af te lossen met geld dat je niet direct nodig hebt. Overweeg de financiële behoeften op de korte termijn, bijvoorbeeld voor een toekomstige autoaankoop. Gelukkig mag je jaarlijks minimaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek boetevrij extra aflossen, bij sommige aanbieders zelfs 15% of 20%.

In het geval van een kleine hypotheek, waarbij de betaalde hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait, levert aflossen extra voordeel op. De Wet Hillen zorgt voor extra belastingaftrek als je een kleine of geen hypotheek meer hebt. Hoewel de voordelen van de Wet Hillen geleidelijk afnemen, blijft aflossen de komende jaren nog steeds voordelig.

Aflossen kan ook leiden tot een lagere risico-opslag bij een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze verlaging kan zelfs optreden wanneer de rente nog voor een langere periode vaststaat, met een mogelijke besparing van wel 0,5% op de hypotheekrente.

Ons stappenplan en overzicht van hypotheekaanbieders helpen je bij het berekenen van de mogelijkheden voor een lagere risico-opslag. In sommige gevallen past de bank de risico-opslag direct aan na een (extra) aflossing, terwijl dit in andere gevallen pas op de renteherzieningsdatum gebeurt.

In sommige situaties kan oversluiten een alternatief zijn om de maandlasten te verlagen. Voordat je extra aflost, is het handig om te onderzoeken of je hypotheek oversluiten naar een geldverstrekker met een lagere rente een effectievere oplossing is. Ik help jou daar graag bij. 

Bij het naderen van de rentevastperiode is het raadzaam te controleren of je elders een beter rente-aanbod kunt krijgen. Op de renteherzieningsdatum is er geen boeterente van toepassing als je ervoor kiest de hypotheek over te sluiten, maar houd rekening met bijkomende kosten zoals advies-, notaris- en taxatiekosten. Overweeg deze kosten in relatie tot de besparingen door een lagere hypotheekrente bij een nieuwe aanbieder. Samen zetten wij deze zaken op een rij zodat je de juiste beslissing kunt nemen! 

Als je besluit je hypotheek over te sluiten, betekent dit dat je een geheel nieuwe hypotheek afsluit, inclusief nieuwe voorwaarden en rente. Oversluiten kan soms leiden tot gunstigere rentetarieven of betere voorwaarden. Het is weliswaar een financiële investering, maar in bepaalde situaties kan het de moeite waard zijn.

Een reden om je hypotheek over te sluiten kan zijn dat de huidige hypotheekrente lager is dan op het moment van oorspronkelijke afsluiting. Als je kiest voor een hypotheek met een lagere rente, kan dit resulteren in lagere maandelijkse hypotheeklasten. Het is echter belangrijk om te onderzoeken of de kosten van het oversluiten opwegen tegen het voordeel van de verminderde hypotheeklasten.

Voor hypotheekconstructies met een spaardeel is het eveneens van belang om de spaarinleg te evalueren. Wanneer de hypotheekrente daalt, neemt vaak ook de spaarrente af. Dit kan leiden tot een noodzaak voor extra inleg om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen, waardoor de hypotheeklasten kunnen stijgen.

Veranderingen in je persoonlijke of financiële situatie, zoals samenwonen, gezinsuitbreiding, een nieuwe baan of pensionering, kunnen redenen zijn om je hypotheek aan te passen. In dergelijke gevallen is het raadzaam om te overwegen of het aanpassen van je hypotheek gunstig is. Een gesprek met een onafhankelijk adviseur is hierbij nuttig, maar houd er rekening mee dat aan dit adviesgesprek kosten verbonden zijn.

Voor het financieren van een verbouwing of het verduurzamen van je woning kan het aantrekkelijk zijn om je huidige hypotheek over te sluiten en tegelijkertijd te verhogen. De haalbaarheid en gunstigheid hiervan hangen echter af van je individuele situatie.

Indien je overweegt je aflossingsvrije hypotheek over te sluiten voor meer zekerheid, bijvoorbeeld naar een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm, kan dit een verstandige keuze zijn. Bij deze hypotheekvormen los je de hypotheekschuld volledig af aan het einde van de looptijd, wat meer financiële zekerheid biedt.

.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een garantie op hypotheken tot € 435.000 (in 2024). Kies je voor een NHG-hypotheek, dan kies je voor verantwoord en betaalbaar lenen. Deze hypotheekgarantie vermindert het risico voor woningeigenaren en biedt tevens een rentekorting. In geval van bijvoorbeeld werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, waarbij het betalen van je maandlasten in het gedrang komt en je genoodzaakt bent je huis te verkopen, biedt NHG, ook bekend als het Waarborgfonds Eigen Woningen, onder bepaalde voorwaarden dekking voor het verschil tussen de opbrengst en de restschuld aan de bank.

Wat zijn de NHG-regels waaraan je moet voldoen?

1. Het aankoopbedrag van de woning (inclusief eventuele verbouwingskosten) mag maximaal € 435.000 zijn (in 2024).
2. Bij aanwezigheid van energiebesparende voorzieningen kun je tot € 461.100 maximaal 6 procent extra lenen.
3. De woning moet je hoofdverblijf zijn.
4. NHG is toepasbaar op verschillende soorten woonhuizen, appartementen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Het is echter niet beschikbaar voor de aankoop van recreatiewoningen.

De voordelen : 

1. Met een hypotheek met NHG weet je zeker dat deze past bij je inkomen. Omdat je nooit te veel leent, houd je genoeg over voor andere uitgaven.

2. Gaat je relatie uit, overlijdt je partner of er gebeurt iets anders in je leven waardoor je de hypotheek niet meer kunt betalen? Met NHG kun je vertrouwen op een vangnet.

3. De extra zekerheid van NHG belonen geldverstrekkers door een lagere hypotheekrente te berekenen.

4. Een hypotheek met NHG is ook een verantwoorde optie voor senioren, starters en ondernemers.

5. Ook zonder vast contract is het mogelijk om een hypotheek met NHG af te sluiten.

6. Neem de kosten voor verduurzamingsmaatregelen direct mee in je hypotheek. Weet je het nog niet precies? Maak er dan alvast geld voor vrij met het NHG Energiebespaarbudget.

7. Ook voor een verbouwing is een hypotheek met NHG mogelijk.

8. Verkoop je je woning met verlies? Dan kunnen we onder bepaalde voorwaarden de restschuld kwijtschelden. Je hoeft de schuld die overblijft dan niet meer te betalen.

Bij het niet betalen van jouw hypotheek ontstaat er een betalingsachterstand. In zo’n situatie heeft de bank het recht om jouw woning te verkopen zonder tussenkomst van de rechter, wat bekend staat als parate executie. Het is raadzaam om direct contact op te nemen met de bank en bijvoorbeeld een betalingsregeling voor te stellen om de situatie te bespreken en tot een oplossing te komen. Mocht deze situatie zich voordoen dan help ik je graag om tot een passende oplossing te komen. Ik ben gespecialiseerd in recovering vraagstukken en kan jou helpen om schade te voorkomen. 

Op zoek naar inzicht in de looptijd van je hypotheek? De standaardtermijn bedraagt doorgaans dertig jaar, maar soms kan een kortere looptijd zinvol zijn. Wanneer maak je deze keuze, is het raadzaam tussentijds de looptijd te wijzigen, en heeft dit invloed op je rentevaste periode? Dit artikel biedt een gedetailleerd overzicht van alle essentiële informatie over de looptijd van je hypotheek.

Laten we allereerst een veelvoorkomend misverstand rechtzetten: de looptijd van je hypotheek is niet gelijk aan de rentevaste periode. De uitspraak “Mijn hypotheek loopt nog een x aantal jaar. Is oversluiten zinvol?” verwart vaak de hypotheekrente, die gedurende een bepaalde periode vastligt, met de daadwerkelijke looptijd van de hypotheek.

Wat wordt bedoeld met de looptijd van de hypotheek?

De looptijd van je hypotheek komt overeen met de duur van je lening. Tegen het einde van deze termijn moet je hypotheek zijn afgelost. De gebruikelijke looptijd van een hypotheek is dertig jaar.

Aflossen bij lineaire of annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek verloopt de aflossing automatisch. Elke maand los je een deel af, en na dertig jaar is doorgaans je volledige hypotheek afgelost.

Sparen bij spaar- of beleggingshypotheek

In het geval van een spaar- of beleggingshypotheek wordt de hypotheek na dertig jaar in één keer afgelost, omdat je gedurende deze periode spaart via een verzekering of losse spaarrekening.

Aflossingsvrije hypotheek wel aflossen?

Bij een aflossingsvrije hypotheek vindt er gedurende de looptijd geen tussentijdse aflossing plaats. Na dertig jaar wordt echter verwacht dat je de hypothecaire lening aflost, bijvoorbeeld met eigen (spaar)geld of de opbrengst van de woningverkoop.

Indien je niet van plan bent te verhuizen en andere aflosmogelijkheden niet haalbaar zijn, kan de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek met bijvoorbeeld tien jaar worden verlengd. Hiermee kan de hypotheek mogelijk worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek, waarmee je alsnog je hypotheek aflost.

Looptijd 30 jaar door regels hypotheekrente aftrek 

De standaardtermijn van dertig jaar is niet alleen te wijten aan de aflossingsverplichting vanuit de bank, maar ook aan overheidsregulering. De overheid stimuleert dat hypotheekhouders hun hypotheek binnen dertig jaar aflossen, wat overeenkomt met de maximale periode waarin hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Indien je vóór 1 januari 2001 je hypotheek afsloot, behoud je het recht op een langere hypotheekrenteaftrek, waarbij de periode van dertig jaar ingaat vanaf 1 januari 2001.

Kortere looptijd hypotheek: heeft het zin?

Het kan zeker zinvol zijn om te kiezen voor een kortere looptijd van je hypotheek. Stel dat je een lineaire hypotheek van € 300.000 afsluit. Na tien jaar heb je ongeveer € 100.000 afgelost. Omdat je rentevaste periode na tien jaar afloopt, kun je zonder problemen overstappen naar een nieuwe aanbieder.

De nieuwe hypotheekaanbieder beschouwt jou als een nieuwe klant. Hoewel de bank het prima vindt als je de nieuwe hypotheek in dertig jaar aflost, kun jij ervoor kiezen het resterende bedrag van € 200.000 liever in twintig jaar af te lossen. Immers, na twintig jaar is het niet meer mogelijk om hypotheekrente fiscaal af te trekken.

Looptijd hypotheek bij hogere hypotheek

Het verhogen van je hypotheek is in wezen vergelijkbaar met het afsluiten van een nieuwe hypotheek bovenop je bestaande hypotheek. Stel, na tien jaar heb je al € 100.000 afgelost van je oorspronkelijke hypotheek van € 300.000. Je hebt echter besloten te verhuizen en een nieuw huis van € 450.000 te kopen, waarbij je € 100.000 winst hebt behaald bij de verkoop van je oude huis.

Je hebt nu een hypotheek van € 450.000 nodig voor je nieuwe huis. Omdat je al een hypotheek van € 200.000 had, moet je nog eens € 150.000 extra lenen. Het is belangrijk op te merken dat de rente over de oorspronkelijke € 200.000 nog twintig jaar fiscaal aftrekbaar is, terwijl de rente over het nieuwe bedrag van € 150.000 weer dertig jaar aftrekbaar is.

Houd een overzicht van de looptijd van je hypotheek(len) bij in je administratie om onverwachte stijgingen in maandlasten te voorkomen.

Looptijd restschuld korter

Als je bij de verkoop van je oude huis geen winst behaalt maar juist een restschuld hebt, en je erin slaagt deze restschuld mee te financieren in je nieuwe hypotheek, let dan op dat de hypotheekrente over deze restschuld slechts vijftien jaar aftrekbaar is.

.

Je bezit al een woning, maar je overweegt te verhuizen. Wat is de beste volgorde: eerst je huidige huis verkopen of eerst een nieuw huis kopen? 

Eerst Kopen 

Heb je een specifieke woning op het oog die je graag wilt aanschaffen? In dat geval kan het verstandig zijn om eerst te kopen, om te voorkomen dat de woning aan je neus voorbijgaat. Met wat geluk kun je de overdracht van beide woningen op elkaar afstemmen, waardoor je niet met dubbele woonlasten komt te zitten.

Wat als jouw huidige woning minder oplevert? 

Toch zijn er risico’s verbonden aan deze aanpak. Een daarvan is dat je huidige woning mogelijk minder oplevert dan verwacht. Als je de overwaarde nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe woning, moet je mogelijk een overbruggingskrediet afsluiten. Geldverstrekkers gaan vaak uit van 90% van de getaxeerde waarde van je huidige woning. Als de opbrengst onvoldoende is om het overbruggingskrediet af te lossen, moet je ofwel je nieuwe hypotheek verhogen of het overbruggingskrediet aflossen met eigen middelen.

Mogelijk dubbele woonlasten 

Een ander risico is dat het langer duurt dan verwacht om je oude huis te verkopen, waardoor je tijdelijk met dubbele woonlasten zit. Dit omvat de hypotheeklasten van de oude woning, de nieuwe woning en vaak ook de hypotheekrente over het overbruggingskrediet.

Verhuisregeling niet van toepassing?

Als je momenteel profiteert van een lage hypotheekrente, wil je deze natuurlijk meenemen naar je nieuwe woning. Bij sommige geldverstrekkers is het echter alleen mogelijk om je hypotheekrente over te zetten als je eerst je oude huis verkoopt.

Eerst Verkopen 

De keuze om eerst je huidige huis te verkopen heeft één groot voordeel: je weet precies wat je woning oplevert. Hierdoor zijn je financiële mogelijkheden bij de aankoop van een nieuw huis volledig duidelijk. Ook prettig: je overwaarde is vaak direct beschikbaar, waardoor je geen overbruggingskrediet hoeft af te sluiten.

Een nadeel is dat je tijdelijk zonder huis zit als het niet meteen lukt om een andere woning te vinden. In dat geval moet je tijdelijke woonruimte regelen en dus twee keer verhuizen.

Specifieke woning op het oog? 

Heb je een specifieke woning op het oog die je graag wilt kopen? In dat geval is de kans groot dat deze niet meer beschikbaar is als je eerst je huidige huis verkoopt. Mogelijk kun je met de verkoper afspreken om de woning te kopen onder voorbehoud dat je eigen huis binnen een bepaalde termijn wordt verkocht, maar het is niet zeker of de verkoper hiermee akkoord gaat.

Overwegingen Welke voor- en nadelen voor jou het zwaarst wegen, hangt af van jouw persoonlijke situatie. Overweeg de volgende vragen:

1. Heb je al een specifieke woning op het oog die je wilt kopen?
2. Hoeveel financiële ruimte heb je? Hoe meer financiële ruimte, hoe minder problematisch het is als je huidige woning minder oplevert of als je tijdelijk met dubbele woonlasten zit.
3. Hoe goed staat je huidige woning in de markt? Hoe populairder deze is, hoe groter de kans dat je deze snel verkoopt, wat de risico’s van eerst verkopen verkleint.

Voordat je een beslissing neemt, is het raadzaam om een afspraak te maken op www.financieeladviesplanner.nl Ik kan je informeren over jouw mogelijkheden, je nieuwe maandlasten berekenen en zal je begeleiden bij de te nemen stappen. Op basis hiervan kun je een weloverwogen keuze maken tussen eerst kopen of eerst verkopen. 

Ik help je aan het juiste besluit! 

De gebruikelijke werkzaamheden van de notaris

Voordat u uiteindelijk de akte van levering en hypotheek tekent, zijn er achter de schermen een heleboel werkzaamheden verricht. Een aantal van deze werkzaamheden worden hierna kort uiteen gezet.

Deze werkzaamheden hebben betrekking op de woning, de financiering van de woning, de persoonlijke situatie van de verkoper en koper en de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en koper.

Hieronder volgen de belangrijkste werkzaamheden:

Wie is eigenaar?

• De notaris onderzoekt of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van de woning.
• Dit onderzoek gebeurt grofweg op twee manieren:
• Checks ten aanzien van personen

Vragenformulieren

Om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de persoonlijke situatie van de verkoper en koper werkt de notaris met vragenlijsten, waarop een aantal voor ons essentiële vragen zijn vermeld. Het goed en juist beantwoorden van deze vragen en daarnaast het tijdig insturen van deze vragenlijsten maakt dat wij uw dossier de juiste aandacht kunnen geven. Mochten er naar aanleiding van de toegezonden vragenformulieren vragen bij u ontstaan, dan kunt u met de notaris  contact opnemen. Sommige vragen lijken voor een buitenstaander soms niet ter zake te doen. Voor de notaris als professional kunnen de vragen toch belangrijk zijn, om het aan- en verkoopproces zo goed mogelijk te stroomlijnen en te begeleiden. Vanzelfsprekend is over de door u verstrekte gegevens volledige privacy gewaarborgd.

Basis Registratie Personen

Om de situatie van alle bij de transactie betrokken partijen zo goed mogelijk in beeld te brengen, vindt er een check plaats van de persoonsgegevens van de verkoper en koper aan de hand van de gegevens zoals bij de gemeente bekend, de zogenaamde Basis Registratie Personen (BRP). Aan de hand van deze gegevens kan de notaris controleren of een verkoper al eerder gehuwd is geweest, of een huwelijk nog bestaat of is geëindigd door overlijden of echtscheiding.

Identificatie

De notaris controleert de persoonsgegevens van de verkoper en koper aan de hand van geldige identiteitsbewijzen, te weten een paspoort, rijbewijs of identiteitskaart.

Zonder een persoonlijke controle op kantoor, kan de notaris  niet tot het tekenen van de akte overgaan.

Zonder deze check mag de notaris zijn diensten niet verlenen.

Bij deze check controleert de notaris ook of het identiteitsbewijs wat de verkoper/koper toont, niet als vermist staat geregistreerd.

Faillissement

Van zowel de verkoper als de koper wordt een check gedaan in het faillissementsregister. Volgens de Nederlandse wetgeving is een persoon die failliet is verklaard beschikkingsonbevoegd. Concreet betekent dit dat een failliet verklaarde verkoper niet rechtsgeldig onroerend goed kan verkopen en leveren. Hij wordt vertegenwoordigt door zijn wettelijk vertegenwoordiger, te weten de curator. Omgekeerd kan een failliet verklaarde koper niet aankopen en aanvaarden en hypotheek vestigen.

Toestemming echtgenoot

De notaris controleert of bij een verkopende echtgenoot of toestemming van de echtgenoot vereist is. De wet schrijft voor dat bij verkoop van de echtelijke woning toestemming van de beide echtgenoten vereist is om tot een geldige koop te kunnen komen. Vaak wordt gedacht dat dit alleen speelt als echtgenoten in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn. Dit berust op een misverstand. De toestemming van beide echtgenoten is niet gekoppeld aan het al dan niet in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn. De toestemming is gekoppeld aan het zijn van echtelijke woning. Toestemming is dus niet vereist bij verkoop van een bedrijfspand van een van de echtgenoten.

Een verkoop van de echtelijke woning zonder de vereiste toestemming kan door de echtgenoot die toestemming had moeten geven worden vernietigd.

Dat wat geldt voor de gehuwde echtgenoot geldt ook voor de geregistreerde partner. Ook bij een geregistreerd partnerschap, ongeacht of dit met of zonder partnerschapsvoorwaarden is aangegaan, is bij verkoop van de echtelijke woning, toestemming van de beide partners vereist.

Geen toestemming is echter vereist bij ongehuwd samenwonenden, waarbij slechts een van de partners eigenaar is van de gemeenschappelijke woning, terwijl de andere partner ook in deze woning woont.

Hieronder volgen nog een aantal zaken, die een rol kunnen spelen in het onderzoeksproces betreffende persoonlijke controles van verkoper en koper.

Echtscheiding verkoper

Mocht er bij de verkoper een echtscheiding gespeeld hebben, en mocht de verkoper in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn geweest, dan is essentieel dat de woning na die echtscheiding verdeeld en geleverd is aan de echtgenoot-verkoper. Is dit niet het geval dan kan de verkoper niet alleen de woning verkopen omdat de ex-echtgenoot nog mede eigenaar is.

Dit kan anders zijn, indien de echtgenoot-verkoper huwelijkse voorwaarden had gemaakt. Indien het huwelijk dan eindigt door echtscheiding is belangrijk wat in de huwelijkse voorwaarden is bepaald.

Echtscheiding koper

Een gehuwde koper die betrokken is in een echtscheidingssituatie en die een woning aankoopt terwijl het huwelijk nog niet formeel is ontbonden, loopt mogelijk tegen twee problemen aan.

Omdat het huwelijk nog niet is ontbonden door echtscheiding valt de gekochte woning, bij een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen, in de huwelijksgemeenschap. Na echtscheiding zal daarom de woning nog aan deze koper moeten worden toebedeeld en geleverd. Dit leidt tot dubbele kosten.

Een schuld aangegaan in het kader van de financiering van de woning valt eveneens nog in de algehele gemeenschap van goederen. Na echtscheiding is de ex-echtgenoot van de woning nog mede aansprakelijk voor de hypothecaire schuld. Medewerking van de bank is vereist om dit ongedaan te maken.

Overlijden en erven

Sommige woningen worden verkocht vanuit een erfenis.

De rol van de notaris bestaat dan mede daarin dat de vererving in kaart moet worden gebracht. Dit kan, indien er veel erfgenamen zijn tijdrovend zijn. In beginsel zijn alleen de erfgenamen bevoegd tot verkoop en levering. Het is daarom zaak een verkoop waarbij een vererving een rol speelt, tijdig in overleg te treden met de notaris.

Indien in verband met het overlijden of echtscheiding te laat met de notaris contact wordt opgenomen, kan dit tot de nodige vertraging leiden, met alle gevolgen van dien, waaronder schadeplichtigheid.

Minderjarigen

Indien zich onder de verkopende eigenaren van de woning minderjarigen bevinden, zal voorafgaande toestemming van de kantonrechter vereist zijn, naast medewerking van de wettelijk vertegenwoordigers van de betreffende minderjarige. De notaris zal met het kantongerecht in overleg treden om de vereiste toestemming en goedkeuring te verkrijgen voor de bewuste verkoop en levering. De kantonrechter onderzoekt of de belangen van de betreffende minderjarigen bij de verkoop voldoende zijn gewaarborgd. U kunt daarbij denken aan de verkoopprijs en de eventuele aanvullende afspraken tussen verkoper en koper. De kantonrechter zal er eveneens op toezien dat de verkoopopbrengst, voor zover deze toekomt aan de minderjarige verkoper, op een geblokkeerde bankrekening ten name van de minderjarige wordt gestort.

Meerderjarigenbewind

Het is ook mogelijk dat de goederen van de verkopende eigenaar onder bewind zijn gesteld door de kantonrechter. Dan is net als bij minderjarigen voorafgaande medewerking van de kantonrechter vereist. De kantonrechter zal ook hier in het kader van de bescherming van de onder bewind gestelde, onderzoeken of de belangen van de betreffende verkoper voldoende zijn gewaarborgd.

Controle bij het kadaster

In het kader van het onderzoek naar de eigendomssituatie van het betreffende verkochte object, vindt er ook een onderzoek plaats bij het kadaster. Er wordt gecontroleerd of de eigenaar ook daadwerkelijk eigenaar is. Dit gebeurt door te controleren of de bewuste woning ook daadwerkelijk op naam staat van de eigenaar/verkoper. De akte waarbij destijds de eigenaar/verkoper het huis geleverd kreeg is daarbij een essentieel onderdeel.

De controle bij het kadaster alleen is echter niet voldoende. Het is mogelijk dat een verkoper wel eigenaar is, maar niet als zodanig bij het kadaster geregistreerd staat. Voorbeeld: de verkopende erfgenaam, deze staat mogelijk niet bij het kadaster geregistreerd, maar is wel via vererving eigenaar geworden van de woning.

Omgekeerd is het ook mogelijk dat iemand wel als eigenaar geregistreerd staat, maar niet kan verkopen en leveren. Voorbeeld: de echtgenoot/verkoper kan bij het kadaster als eigenaar geregistreerd staan, maar kan toch niet alleen verkopen, omdat de woning nog deel uitmaakt van de nog te verdelen algehele gemeenschap van goederen, waarin hij gehuwd is geweest met zijn ex-echtgenoot. Het onderzoek bij het kadaster geeft dus geen volledig uitsluitsel.

Eerste recherche, her-recherche en na-recherche

Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het te verkopen object en om dit zo goed mogelijk te volgen, vindt de controle bij het kadaster in ieder geval drie keer plaats.

In vaktaal heten deze checks de eerste recherche, de her-recherche en de na-recherche.

De eerste keer vindt het onderzoek via het kadaster plaats bij binnenkomst van de koopovereenkomst in het kader van de voor te bereiden werkzaamheden. Dit heet de zogenaamde eerste recherche. Daarbij wordt zowel de eigendomssituatie als de hypothecaire situatie van het pand in beeld gebracht.

De tweede keer vindt het bewuste onderzoek plaats op de dag van het tekenen van de akte, kort voordat de akte daadwerkelijk getekend wordt door alle betrokken partijen. Dit heet de her-recherche

De derde en laatste check vindt plaats daags na het tekenen van de akte voordat de gelden worden uitgeboekt. In het hoofdstuk Geldstromen via de Notaris wordt nog uitgebreid ingegaan over het uitboeken van de diverse gelden. Dit heet de na-recherche.

Bij deze drie checks controleert de notaris steeds de eigendomssituatie. Ook de situatie ten aanzien van de bestaande hypotheken op de woning en of er onverhoopt beslag is gelegd op de woning wordt onder de loep genomen. Essentieel onderdeel van het gehele aan- en verkoopproces is namelijk, dat de woning vrij van hypotheken en vrij van beslagen wordt geleverd aan de nieuwe eigenaar.

Controles ten aanzien van de woning

De notaris onderzoekt of er ten aanzien van de woning nog verdere bijzonderheden spelen, die voor de koper van belang kunnen zijn. Te denken valt daarbij ondermeer aan Algemene Voorwaarden van de gemeente, erfdienstbaarheden of kettingbedingen. Tevens onderzoekt de notaris aan de hand van de kadastrale gegevens of er nog andere bijzonderheden een rol spelen, bijvoorbeeld of het verkochte een rijksmonument is.

Algemene voorwaarden

Bij de verkoop van een woning spelen vaak algemene voorwaarden van de gemeente een rol. Deze algemene voorwaarden heeft de gemeente van toepassing verklaard bij de levering van de bouwpercelen in het kader van het bouwen van de betreffende woningen.

De algemene voorwaarden hebben als doel het woongenot voor iedere bewoner zeker te stellen.

Zo bevatten deze voorwaarden vaak bepalingen over het binnen een bepaalde periode gereed komen van de bouw, het plaatsen en houden van erfafscheidingen om de privacy voor een ieder te garanderen, een verbod op het bedrijfsmatig gebruik van de woning in het kader van overlast, een verbod op lichtreclame aan de gevel, en een gedoogplicht ten aanzien van kabels en leidingen voor openbare nutsvoorzieningen en centrale antennesysteem. De bepalingen over kabels en leidingen worden ook vaak vastgelegd in de vorm van erfdienstbaarheden. Voor een uitgebreide beschrijving van het begrip Algemene Voorwaarden wordt verwezen naar de begrippenlijst.

Erfdienstbaarheden

Bij levering van onroerend goed onderzoekt de notaris de bestaande erfdienstbaarheden, kort gezegd, leefregels tussen de percelen onderling, zoals opgenomen in de eigendomsakte van de verkoper. Indien gewenst kan een uitgebreider onderzoek naar erfdienstbaarheden worden verricht. Erfdienstbaarheden zijn verbonden aan het betreffende perceel en blijven bestaan, ongeacht de eigendomssituatie. Bekende erfdienstbaarheden worden in de akte van levering opgenomen. Erfdienstbaarheden zijn bij het kadaster bekend.

Bij het kadaster kan een zogenaamd erfdienstbaarhedenonderzoek worden uitgevoerd. Dan blijkt welke erfdienstbaarheden op het verkochte perceel rusten, ook indien dit niet uit de eigendomsakte mocht blijken.

Het feit dat er in een akte van levering geen erfdienstbaarheden vermeld staan, is nog geen garantie dat deze er ook daadwerkelijk niet zijn.

Kettingbeding

Voor een uitgebreide uitleg van het begrip verwijs ik naar het hoofdstuk begrippen. Het kettingbeding heeft vaak betrekking op een gedoogsituatie of een situatie iets niet te doen voor de betreffende koper. Bijvoorbeeld: de verkoper kan als eis opleggen dat er in het bewuste pand geen kapsalon, schoenenwinkel of ander bedrijf mag worden gevestigd. De koper is hieraan gebonden. Bovendien is de koper verplicht om bij doorverkoop, de nieuwe koper ook aan deze afspraak te binden. Daardoor ontstaat een verplichting die de eigenaar van het betreffende pand volgt, met andere woorden de bewuste ketting. Wordt de schakel toch doorbroken, dan is dit vaak dichtgetimmerd met een boete.

Vaak zijn algemene voorwaarden en kettingbeding met elkaar verbonden.

Indien partijen besluiten om zelf een koopovereenkomst op te stellen zonder tussenkomst van een makelaar of notaris, is het gevaar aanwezig dat kettingbedingen, algemene voorwaarden en erfdienstbaarheden over het hoofd worden gezien, met alle gevolgen van dien.

Indien de koper kan aantonen, dat hij niet aan een dergelijk beding gebonden is, omdat er in de voorfase (het sluiten van de koopovereenkomst) niet over gesproken is, zou dit kunnen leiden tot schadeplichtigheid van de zijde van de verkoper.

Antispeculatiebeding

Een antispeculatiebeding komt vaak voor bij nieuwbouw. De oorspronkelijke eigenaar (vaak de gemeente of een aannemer) wil voorkomen dat er met de woning wordt gespeculeerd. Met andere woorden: dat de woning kort na aankoop met flinke winst wordt doorverkocht. Een antispeculatiebeding probeert dit te voorkomen. Het zal duidelijk zijn dat algemene verkoopvoorwaarden, kettingbedingen en erfdienstbaarheden en andere beperkingen in de leveringsakte worden opgenomen.

Andere beperkingen

Een paar voorbeelden:

Openbare nutsbedrijven hebben hun eigen juridische constructies om te bereiken dat eigenaren verplicht zijn de leidingen, kabels, hoogspanningsmasten en dergelijke te handhaven. Dit wordt vaak geregeld via een zogenaamd opstalrecht of een recht in de zin van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Voor de uitleg van deze begrippen wordt verwezen naar de begrippenlijst.

Ook het zijn van monument in de zin van de Monumentenwet is zo’n beperking, of het van toepassing zijn van de Wet voorkeursrecht gemeenten. U kunt hierbij ook denken aan zogenaamde erfpachtsvoorwaarden.

Vrij van hypotheken en beslagen

Gebruikelijk is dat de woning wordt geleverd vrij van hypotheken en beslagen. Dit wordt ook in de koopakte en ook in de leveringsakte vermeld.

Dit is de belangrijkste reden waarom wij bij het Kadaster nog kort voor het tekenen van de akte van levering de situatie van de woning controleren, dit is de zogenaamde her-recherche. Ook kort na het tekenen van de akte van levering controleert de notaris of de situatie ten aanzien van beslagen en hypotheken zoals bij ons bekend, nog hetzelfde is. Dit is de zogenaamde na-recherche. Pas daarna vindt uitboeking van de gelden plaats.

De bestaande hypotheek van de verkoper, die op de woning rust, is bij het kadaster bekend.

Gebruikelijk is dat deze bestaande hypotheek bij het tekenen van de akte van levering wordt afgelost uit de verkoopopbrengst die wij onder ons houden op de derdengeldrekening. De notaris ontvangt van de koper de koopsom. Deze koopsom wordt allereerst gebruikt om de bestaande hypothecaire schulden die op het betreffende pand rusten af te lossen. Om daarin inzicht te verkrijgen, vragen wij bij de betreffende bank, waar de verkoper zijn financiering heeft ondergebracht, gegevens op over de restantschuld van de verkoper.

Datgene wat de verkoper ontvangt, bestaat dan ook uit het saldo van de koopsom en zijn geldlening. De bestaande hypotheek wordt afgelost uit de koopsom, waarna de bank akkoord kan geven dat de hypotheek van de verkoper wordt doorgehaald bij het kadaster.

Dit systeem, in combinatie met de her-recherche en na-recherche bij het kadaster vormen een waterdichte garantie dat de woning vrij van hypotheken wordt geleverd. Het vormt de kern van de taak van de notaris. Als de verkoopopbrengst ontoereikend is voor het aflossen van de hypotheek, zal de notaris er voor zorgen dat de verkoper het tekort bijstort, zodat de bank akkoord kan geven.

De waarborgsom of bankgarantie

In het kader van de verkoop wordt vaak overeengekomen dat er ter nakoming van de verplichtingen een waarborgsom wordt gestort of een bankgarantie wordt afgegeven. Voor een uitgebreide uitleg van deze begrippen wordt verwezen naar de begrippenlijst.

De notaris controleert of deze waarborgsom ook daadwerkelijk binnen de overeengekomen termijn is gestort, of dat de bankgarantie binnen de overeengekomen termijn is afgegeven. Indien de termijn dreigt te verlopen, ontvangt u daarvan tijdig bericht. Over een gestorte waarborgsom wordt rente vergoed.

Concept leveringsakte

Nadat alle vereiste controles zijn uitgevoerd, wordt de conceptleveringsakte opgemaakt en aan alle betrokkenen toegezonden, te weten koper en verkoper, hun financiële adviseurs en makelaars.

Facturen

Tevens worden de bij de transactie behorende facturen verzonden aan de betrokkenen. Vanzelfsprekend dienen dan wel alle gegevens compleet te zijn. Helaas is het soms pas in een vrij laat stadium mogelijk de bijbehorende facturen toe te zenden, vanwege ontbrekende gegevens. Een voorbeeld: de gegevens van de bank in het kader van aflossing van hypotheken bij de verkoper of gegevens met betrekking tot inhoudingen op de verstrekte hypothecaire lening van de hypotheekverstrekker bij de koper zijn nog niet bekend.

Factuur verkoper

De factuur van de verkoper bevat naast de koopsom, de notaris en kadasterkosten voor het doorhalen van de hypotheek, en de makelaarskosten, dit alles vanzelfsprekend voor zover van toepassing. Ook de verrekening van de zakelijke lasten (te weten de eigenaarslasten, waaronder onroerende zaak belasting en waterschapslasten) vindt u terug op de factuur.

De notaris zorgt dat de onderliggende geldstromen na het tekenen van de akte goed verlopen.

Ook wordt op de factuur vermeld de gelden die naar een bank dienen te worden overgemaakt, voordat de bank goedkeuring geeft voor het doorhalen van de hypotheek. Bij dit laatste bedrag dient rekening te worden gehouden met enkele dagen dagrente. Uitboeking van de gelden mag pas plaats vinden nadat de stukken bij het kadaster zijn verwerkt.

Factuur koper

De factuur bevat de koopsom, maar daarnaast als “kosten koper” wordt aangekocht, ook de overdrachtsbelasting en de notaris- en kadasterkosten. Ook het bedrag dat de bank als geldlening verstrekt, wordt vermeld op de aankoopfactuur, met de inhoudingen van de bank. Als de bank als voorwaarde stelt dat er doorlopende kredieten moeten worden ingelost, worden deze bedragen op de factuur vermeld.

De notaris zorgt er voor dat het bedrag uit de geldlening op tijd beschikbaar is. Als er uiteindelijk nog een bedrag moet worden bijbetaald, dient u daar zelf zorg voor te dragen. Belangrijk om te weten is dat dit bedrag voor het tekenen van de akte op de derdengeldrekening van de notaris moet staan.